Page 18 - EY_vergi_rehberi_2018_6

EY - Vergi Rehberi 2018

Ev sahibi 1 Kasım’da evini tekrar kiraya vermiş ve yeni kiracıdan Kiralamaya konu edilen bina ve arazi dışındaki mal ve hakların emsal
Kasım ve Aralık aylarına ilişkin toplam 2.400 TL kira tahsil etmiştir. kira bedeli ise bu mal ve hakların maliyet bedelinin ya da bu bedel
bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi ile ilgili
Ev sahibi kiracı tarafından taktırılmış olan çelik kapının değerinin hükümlerine göre tespit edilmiş değerlerinin % 10’udur.
tespiti için Takdir Komisyonuna başvurmuş ve Takdir Komisyonu
tarafından çelik kapının değeri 1.500 TL olarak belirlenmiştir. Bu Maliye Bakanlığı tarafından 05.01.1999 tarihli ve 1999/1 sayılı
durumda ev sahibi tarafından 2018 yılında elde edilen gayrisafi İç Genelge’de emsal kira bedeli esasının uygulanmasına ilişkin
hasılat aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. açıklamalar yapılmıştır. Buna göre elde edilen gerçek kira gelirinin,
kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu
İlk kiracıdan tahsil edilen kiralar (1.100 x 9) 9.900 gibi belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat edilebildiği durumlarda,
Çelik kapının emsal bedeli 1.500 ayrıca emsal kira bedeli karşılaştırılması yapılmamaktadır. İç
İkinci kiracıdan tahsil edilen kiralar (1.200 x 2) 2.400 genelgeye göre emsal kira bedeli, sadece kira bedelinin bilinmediği ya
da muvazaalı olduğu durumlarda dikkate alınmaktadır.
Toplam gayrisafi hasılat 13.800
Yargı organlarınca verilen çeşitli kararlarda da,
2.8.1.5 Kiranın banka aracılığıyla ödenme zorunluluğu
➢• Emsal kira bedeli ölçüsünün, kanuni ölçüt olduğu, bu esasa göre
İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kiraya ikmalen tarhiyat yapılması gerekirken, Takdir Komisyonunca
ilişkin tahsilat ve ödemelerin, banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı yetkisiz olarak matrah takdir edilemeyeceği,
(PTT) Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik ➢➢• Beyan edilen kira gelirinin doğru olduğunun ispatlanması halinde,
edilmesi zorunluluğu vardır. emsal kira bedelinin uygulanamayacağı,
➢• ➢Beyanda bulunulan kira gelirinden daha fazla gelir elde edildiği
Konutlarda ise bu zorunluluk (her bir konut için) 500 TL ve üzerindeki saptanmadan, emsal kira bedeline göre tarhiyat yapılamayacağı,
kira ödeme ve tahsilatları için geçerlidir.
vurgulanmıştır.
Ancak 9 Haziran 2017 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 298 seri
numaralı Tebliğ'le konutlarını haftalık, günlük veya benzeri şekilde Gelir Vergisi Kanunu’nda, emsal kira bedeli uygulamasının istisnaları
kısa süreli olarak kiraya verenlerin bu konutlardan elde ettikleri kira 4 başlık altında sayılmıştır. Buna göre aşağıdaki durumlarda emsal
gelirlerine ilişkin tahsilatlarını tutarına bakılmaksızın banka veya PTT kira bedeli karşılaştırılması yapılmayacaktır:
Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri
gerektiğine ilişkin düzenleme yapılmıştır. Bu düzenleme 1 Temmuz ➢• Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz
2017 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir. olarak başkalarının ikametine bırakılması,
Banka veya PTT Genel Müdürlüğü aracı kılınmak suretiyle, para • Binaların, mal sahiplerinin çocuklarının, ana-babalarının veya
yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (her biri için ancak bir konut
suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap tahsisi için uygulanmaktadır),
bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge • Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet
kabul edilmektedir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan etmeleri,
ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır. • Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel
idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca
Söz konusu zorunluluklara uymayanlara Vergi Usul Kanunu’nun yapılan kiralamalar.
mükerrer 355. maddesinde mükellefiyet türüne göre ayrı olarak
belirlenen tutarlardan az olmamak üzere, her bir işlem için bu işleme Örneğin sahibi olduğu konutu çocuğunun oturması için tahsis eden
konu tutarın % 5’i oranında özel usulsüzlük cezası kesilir. VUK’un ve kira almayan bir baba emsal kira bedeli uygulaması kapsamında
mükerrer 355. maddesi kapsamında 2018 yılında uygulanacak özel değildir.
usulsüzlük cezası tutarlarına Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018”
bölümünde “15.14 Özel usulsüzlük cezaları-VUK mük. md. 355” Burada dikkat edilmesi gereken en önemli konu, kamu kurum ve
başlığı altında yer verilmiştir. kuruluşları tarafından yapılan kiralamalar hariç, emsal kira bedeli
esasının uygulanmayacağı belirtilen kiralamalarda, kira alınmayan
2.8.2 Emsal kira bedeli esası gayrimenkulün konut olarak kullanılması zorunluluğudur. Örneğin
sahibi olduğu bir işyerini kira almadan çocuğunun kullanımına tahsis
Emsal kira bedeli uygulaması, gayrimenkul sermaye iratlarının eden kişinin, işyerinin emsal kira bedeli üzerinden gayrimenkul
vergilendirilmesinde kullanılan bir vergi otokontrol müessesesidir. sermaye iradı beyan ederek, bu gelirin vergisini ödemesi gerektiği
Uygulama; beyan edilecek gayrimenkul sermaye iratlarının, kiraya unutulmamalıdır.
verilen bina veya arazinin özel yetkili mercilerce veya mahkemelerce
takdir veya tespit edilmiş kirasının, bu suretle tespit edilmiş kira
mevcut değilse, vergi değerinin % 5’i olarak tanımlanan bir sınırdan 2.8.3 Konut (mesken) kira gelirlerinde istisna uygulaması
daha düşük olamayacağı esasına dayanmaktadır.
2.8.3.1 İstisnanın uygulanacağı gelirler ve istisna tutarı
Örneğin 2018 yılı emlak vergisine esas değeri 200.000 TL olan bir
gayrimenkulden, aynı yıl 12 aylık kira alınmış olması durumunda, Kira gelirlerinde sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya
beyan edilecek kira gelirinin (Özel yetkili mercilerce veya verilmesinden sağlanan hasılat için bir istisna uygulaması
mahkemelerce kirası takdir veya tespit edilmemişse) kural olarak söz konusudur. Buna göre mesken olarak kiraya verilen
10.000 TL’den (200.000 x % 5) daha az olmaması gerekir. gayrimenkullerden 2018 takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 4.400
TL’si gelir vergisinden istisnadır.
Gayrimenkulün 12 aydan kısa süreli olarak kiraya verilmesi
durumunda ise emsal kira bedeli karşılaştırması yapılırken, kiraya Gelir vergisinden istisna edilen hasılat tutarlarını yıllar itibarıyla
verilen ay sayısının dikkate alınması gerekmektedir. Örneğin gösteren tabloya, Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde
yukarıdaki gayrimenkulün 2018 yılında aylık 1.000 TL’den 9 ay kiraya “15.1 Konut kira geliri istisnası” başlığı altında yer verilmiştir.
verilmesi durumunda, elde edilen 9.000 TL’lik kira bedeli, yıllık emsal
kira bedeli olan 10.000 TL ile değil, yıllık emsal kira bedelinin 9 aylık Buna göre, kiraya verdikleri meskenlerden 2018 yılında elde ettikleri
kısmı olan 7.500 TL (10.000 / 12 x 9) ile karşılaştırılacaktır. Buna (tahsil ettikleri) kira gelirleri toplamı 2018 yılı için belirlenen istisna
göre beyan edilen 9 aylık kira bedeli olan 9.000 TL, 9 aylık emsal kira tutarından (4.400 TL) daha düşük olanlar, bu gelirleri için beyanname
bedeli olan 7.500 TL’den daha yüksek olduğundan, vergileme 9.000 vermeyeceklerdir. İstisna tutarını aşan konut kira gelirleri elde
TL üzerinden yapılacaktır. edilmesi durumunda ise aşan tutarın beyan edilmesi gerekmektedir.
18