Page 8 - EY-VG_Mayis_2023_v6

2.2. Konut veya iş yerinin ilk teslimi “Buna göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında
teslim aldığınız arsa üzerinde inşa ettiğiniz konutlardan
3065 sayılı Kanun'un 2. maddesinde teslimin, bir mal üzerindeki birinin, bedelinin yurt dışından döviz olarak transfer edilmesi
tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, suretiyle Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu bir
alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu, bir şahsa satılması işleminin, KDV Genel Uygulama Tebliği’nin
malın iki veya daha fazla kimse tarafından zincirleme akit "II/B.12" bölümünde belirtilen diğer şartların da sağlanmış
yapılmak suretiyle el değiştirmeksizin doğrudan son alıcıya olması kaydıyla ilk teslim kapsamında değerlendirilerek KDV
devredilmesi halinde, son alıcıya kadar aradaki safhaların her Kanunu’nun 13/i maddesi uyarınca KDV'den istisnası tutulması
birinin ayrı birer teslim sayılacağı hüküm altına alınmıştır. mümkündür.” 4

Yabancılara konut satışında KDV istisnasının 01.04.2017 • Henüz inşaası tamamlanmamış, proje aşamasında satışa
tarihinden itibaren uygulanmak üzere, konut veya iş yerini inşa konu edilen konutların KDV Kanunu’nun 13/i maddesindeki
eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanacağı belirtilmiştir. diğer şartları da sağlaması koşulu ile ilk teslim olarak
Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir değerlendirileceğine dair özelgenin sonuç bölümü aşağıdaki
başkasına satılması halinde yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk gibidir.
teslim olarak değerlendirilmeyecektir. 1
“Bu kapsamda, proje aşamasında satışı yapılan konut/
3065 sayılı Kanun'un 2. maddesinin 5. fıkrasına göre trampa, işyerlerine ilişkin bedelin en az %50'sinin satışa ilişkin faturanın
iki ayrı teslim hükmündedir. Bu hükme göre, arsa karşılığı inşaat düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç fatura
işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa tarihinden itibaren bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak
sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir. Dolayısıyla,
tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut proje aşamasında satışı yapılan ve yukarıda belirtilen teslim
veya işyeri teslimidir. Buna göre arsaya karşılık olarak arsa tarihi itibarıyla bedeli yurt dışından gelmiş bulunan taşınmazların
sahibine verilen konut veya işyerinin, arsa sahibi tarafından istisna kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.” 5
teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmeyecektir.
2.3. İstisnadan yararlanacak alıcılar
İlk teslim ile ilgili özellik arz eden durumlar aşağıda ifade
edilmiştir: İstisnadan yararlanacak olanların 3065 sayılı Kanun’un 13/i
maddesinde öngörülen şartları taşıyıp taşımadığının tespiti ve
• Yeni inşa edilen taşınmazların kredi temini amacıyla leasing bu durumun tevsikini sağlayacak belgelerin temini sorumluluğu
şirketlerine kat irtifakları devredilen ve kredi ödemesine göre satıcıya aittir. Her ne kadar Tebliğ’de alıcı ve satıcı müteselsil
geri alınan taşınmazların satışının ilk teslim sayılacağına dair sorumlu olarak belirlenmişse de alıcının yabancı olması ve
özelgenin sonuç bölümü aşağıdaki gibidir. KDV iade sürecinde muhatabın satıcı olması sebebiyle bu
konuda yaşanacak herhangi bir olumsuzluk satıcıyı sıkıntıya
“Buna göre, kredi temini amacıyla kat irtifakları devredilen ve düşürmektedir.
kredi ödemesine bağlı olarak kat irtifakları leasing şirketinden
geri alınan taşınmazların Şirketinizce KDV Genel Uygulama İstisna kapsamında gayrimenkulü alan alıcı açısından işlem, tapu
Tebliği’nde belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde KDV dairesinde gerçekleşen devir sonrası tamamlanmış olmaktadır.
Kanunu’nun 13/i maddesinde yer alan istisna kapsamında Alıcının vergi idaresi karşısında vergi mükellefi sıfatının
teslimi mümkün bulunmaktadır.” 2 bulunmadığı göz önüne alındığında, istisna şartlarını taşıyıp
taşımadığının kontrolü sonucunda ortaya çıkacak olumsuz
• İnşaası tamamlanarak herhangi bir satışa konu edilmeden durum karşısında, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı
kiraya verilen gayrimenkullerin kiralama işlemi sonrası cezası ve gecikme faizi ilk etapta satıcıdan aranacaktır. Özel
ilk defa satışa konu edilmesi ilk teslim kapsamında hukuk açısından satıcının alıcıya rücu hakkı da saklıdır.
değerlendirilerek KDV Kanunu’nun 13/i maddesindeki diğer
şartların da sağlanması koşulu ile istisna kapsamında satış KDV Genel Uygulama Tebliği'nde istisnadan yararlanacak
olarak değerlendirileceğine dair özelgenin sonuç bölümü olanlar ana hatları ile üç başlık altında aşağıdaki şekilde
aşağıdaki gibidir. tanımlanmıştır.
“Bu hüküm ve açıklamalara göre; Şirketiniz tarafından inşa “- Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla
edilip, 11/05/2015 tarihinde iskanı tamamlanarak kiraya yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına (resmî daire ve
verilen taşınmazın, yabancı uyruklu kişi veya kurumlara satışı müesseselere veya merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve
ilk teslim olarak değerlendirilebileceğinden, KDV Kanunu’nun teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve
13/i maddesindeki diğer şartlarında sağlanması koşuluyla, söz teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan
konusu taşınmaz tesliminin KDV'den istisna kapsamında teslimi Türk vatandaşları hariç),
mümkün bulunmaktadır.” 3
- Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere,
• Arsa sahibi gerçek veya tüzel kişiler ile düzenlenen kat
karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşaası tamamlanarak - Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya
yabancıya satışı yapılan gayrimenkullerin istisna da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen
kapsamındaki gayrimenkul satışlarının KDV Kanunu’nun kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimlerinde uygulanır.”
13/i maddesindeki diğer şartların da sağlanması koşulu ile
ilk teslim olarak değerlendirileceğine dair özelgenin sonuç Yukarıda da belirtmiş olduğumuz KDV Genel Uygulama
bölümü aşağıdaki gibidir. Tebliği’nde yer alan düzenlemeler dikkate alındığında teslim
yapacak olan satıcılar istisnadan yararlanacak olan yabancı
8 Mayıs 2023