Page 5 - EY_VG_Subat_2023_v2

gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre elde tutulduktan ve beyan edilmesi gereken kazancın hesaplanması sırasında,
sonra satılması durumunda, prensip olarak elde edilen kazanç enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkündür. Buna kısaca
üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekir. “endeksleme” denilmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)
tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının
Beş yıllık süre gün olarak hesaplanmalıdır. Buna göre örneğin 10 hesaplanmasında kullanılan yurt içi üretici fiyat endeksleri (Yİ-
Haziran 2017’de alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan ÜFE) açıklanmaktadır. 2022 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili
kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 11 Haziran endekslemede bu Yİ-ÜFE’lerin kullanılması gerekir. Ocak/2014-
2022 tarihinde satılması gerekir. Bu tarih veya sonrasında Aralık/2022 dönemine ilişkin Yİ-ÜFE listesi yazımızın sonunda
satış yapılması durumunda 5 yıllık süre dolmuş olduğundan, dikkatinize sunulmaktadır.
satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi
ödenmeyecektir. Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile
alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı
Buna göre 2022 yılında satılan gayrimenkul; hesaplanır. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni
bir maliyet bedeli belirlenir. Bu şekilde bulunan yeni maliyet
• 2016 ve öncesinde alınmışsa, satış kazancının beyan bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de
edilmemesi, düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul edilir.
Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının
• 2018 ve sonrasında alınmışsa, satıştan sağlanan, istisnayı
aşan kazancın beyan edilmesi ve hesaplanan verginin yüzde 10’dan fazla olması şartı vardır. Aksi halde kazancın,
ödenmesi, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle
hesaplanması gerekmektedir.
gerektiğini söyleyebiliriz.
Örneğin 15 Eylül 2021’de 800.000 TL’ye alınan bir
gayrimenkul, 5 yıllık elde tutma süresi dolmadan 18 Aralık
2017 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2022 yılında
satılması halinde ise 5 yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani 2022’de 2.230.000 TL’ye satıldıysa, kazanç 1.430.000
kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki TL’dir. Ancak verginin bu tutar üzerinden ödenmesi söz
gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi konusu değildir. Birkaç işlem daha yapılması gerekir. Önce
gerekmektedir. endekslemeyle başlayalım:
Ağustos 2021 endeksi (730,28) ile Kasım 2022 endeksi
B. Edinim tarihinin tespiti
(2.026,08) arasında artış yüzde 177,44 oranında gerçekleşmiş.
Bu oran yüzde 10’un üzerinde olduğundan endeksleme
Gayrimenkulün alış tarihi, satış kazancı üzerinden vergi
ödenip ödenmeyeceğini veya ne kadar vergi ödeneceğini yapılabilecektir.
etkilemektedir. Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide
verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin iktisap 800.000 TL’lik alış bedeli, bu oranda artırıldığında endekslenmiş
(edinim) tarihi, tapuya tescil tarihi olarak kabul edilmektedir. alış bedeli olan 2.219.510,32 TL’ye (2.026,08 / 730,28 x
Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen 800.000) ulaşılmaktadır. Vergisel açıdan kazanç da 10.489,68
kullanımına bırakıldığı durumlar da olabilmektedir. Bu durumun TL (2.230.000 - 2.219.510,32) olarak hesaplanacaktır.
tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz
faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi D. İstisna uygulaması
olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebilmektedir.
Bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde satılmasından sağlanan
kazancın 2022 yılı için 25.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır.
Kooperatiflerde ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği
tarih, alım tarihi olarak kabul edilir. Dolayısıyla 5 yıllık sürenin Endeksleme yapılması mümkünse endeksleme sonrası bulunan
hesaplanmasında bu tarihin esas alınması gerekmektedir. kazanç, mümkün değilse satış ve alış bedeli arasındaki fark
25.000 TL’den az ise beyanname verilmez, dolayısıyla vergi de
ödenmez. Bu tutarı aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda
Cins tashihi, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya
yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek,
iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve vergisinin ödenmesi gerekmektedir.
tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmaktadır. Arazi
olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim Yukarıdaki örnekte bulunan 10.489,68 TL’lik kazanç, 2022 yılı
işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi için geçerli olan 25.000 TL’lik istisnanın altında kaldığından söz
olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi konusu kazanç için beyanname verilmesine gerek yoktur.
sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas
alınması gerekmektedir. Aynı örnekte satış fiyatının 2.400.000 TL olması varsayımına
göre satıştan sağlanan kazanç (endeksleme sonrası)
180.489,68 TL (2.400.000 - 2.219.510,32) olarak
Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı
durumda ise gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı hesaplanacaktı. Bu tutar da 25.000 TL’lik istisnayı aştığı için
tapusunun tarihi dikkate alınır. aşan kısmın, gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi
gerekecekti. Buna göre üzerinden vergi hesaplanması gereken
tutar yani matrah 155.489,68 TL (180.489,68 - 25.000)
C. Endeksleme
olacaktı. Bu tutarın vergisi ise 2022 yılı gelir vergisi tarifesine
göre 35.482,21 TL olarak hesaplanacaktır.
Beş yıllık süre dolmadan satılan bir gayrimenkulden sağlanan

Şubat 2023 Şubat 2023 5