Page 4 - EY_VG_Subat_2023_v2

Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan ve belgeye dayandırılması Örneğin 1.000.000 TL’ye alıp, yıllık 72.000 TL’ye kiraya verilen
gereken giderler indirilebilmektedir. bir konuta ilişkin olarak, 1.000.000 TL’nin %5’i olan 50.000
TL’nin, istisna dışı hasılata isabet eden kısmı (yukarıdaki
Ancak beyannamede gerçek giderlerin konut kira gelirinden örnekteki %86,8056 oranı kullanılmıştır) olan 43.402,78
indirimi sırasında bir hesaplama yapılması gerekir. Bu TL, beş yıl boyunca her yıl hasılattan indirilebilir. 43.402,78
hesaplamanın nedeni konutlardan elde edilen kiranın belli bir TL’lik tutar, [(72.000 - 9.500) / 72.000 x 50.000] şeklinde
tutarının (2022 yılı için 9.500 TL) gelir vergisinden istisna hesaplanmıştır.
olmasıdır.
Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini
Hasılatın 9.500 TL’si üzerinden vergi hesaplanmadığı için aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya
giderlerin de sadece vergiye tabi olan kazanca isabet eden gelecek yıllara devretmesi mümkün değildir.
kısmının indirimine izin verilmektedir. Bunun için öncelikle
istisna dışı hasılatın, toplam hasılat içerisindeki oranının c. Oturulan konutun kirası
bulunması gerekmektedir. Toplam giderler, bulunan bu oranla
çarpılarak, beyannamede kira gelirlerinden indirilebilecek gider Bir diğer gerçek gider kalemi ise sahibi bulundukları konutları
tutarına ulaşılmaktadır. kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut için ödedikleri kira
bedelidir. Ödenen bu kiraların istisna dışındaki kazanca isabet
Örneğin 2022 yılında 72.000 TL konut kirası alan bir kişinin, eden kısmı, gerçek gider yöntemi kapsamında hasılattan
o yıl yapmış olduğu ve yasaya göre indirilebilir nitelikte olan indirilebilir. Ancak yukarıdaki gibi, bu giderin kira gelirini aşması
giderlerinin (gerçek gider) 18.000 TL olduğunu varsayalım. Bu durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirilmesi veya
durumda beyannamede kira gelirlerinden indirilebilecek gerçek gelecek yıllara devretmesi mümkün değildir.
gider tutarı aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır:
d. Isı yalıtım giderleri
Toplam hasılat 72.000 TL
İstisna tutar (-) 9.500 TL Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi
İstisna dışı hasılat 62.500 TL değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu
İstisna dışı hasılatın toplam hasılata oranı %86,8056 sağlamaya yönelik harcamalar kira gelirinden indirilebilmektedir.
(62.500 / 72.000) Diğer taraftan bu harcamaların bir takvim yılı içerisinde
İndirilebilecek gider (18.000 x %86,8056) 15.625 TL amortisman sınırını (2.000 TL) aşması durumunda maliyet
olarak dikkate alınabilmesi de mümkündür.
Gerçek gider yönteminde indirilebilecek olan giderlere ilişkin
bilgiler aşağıda dikkatinize sunulmaktadır: e. Diğer gerçek giderler
a. Kredi faizleri Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olmak şartıyla, kira gelirinin
beyanında dikkate alınabilecek diğer bazı gerçek gider kalemleri
Kredi ile alınan gayrimenkul kiraya verildiyse, elde edilen kira aşağıda yer almaktadır:
gelirinden kredi için ödenen faizler düşülebilmektedir. Hatta
kredi faizleri gelirinden fazlaysa, bu tutar gider fazlası olarak da • Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
kabul edilir. Yani kira gelirinden indirilemeyen bu kısım beyan • Yönetim giderleri,
edilen diğer gelirlerden de düşülebilir.
• Sigorta giderleri ile ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler,
Yukarıdaki örnekteki konutun kredi kullanarak alındığını, 2022/ • Amortismanlar (%2),
Ocak-Aralık döneminde yapılmış olan 18.000 TL’lik masrafın da
bu krediye ilişkin ödenmiş olan faiz olduğunu varsayalım. Konut • Onarım giderleri, bakım ve idame giderleri,
olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli olan 72.000 • Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar
TL’den; öncelikle 9.500 TL’lik istisna düşülecek ve yukarıdaki ve diğer gerçek giderler.
şekilde hesaplanan 15.625 TL’lik gider de indirildikten sonra
kalan 46.875 TL üzerinden 2022 gelir vergisi tarifesine göre II. Gayrimenkul satış kazançları
7.775 TL vergi ödenecektir.
Satın alınan gayrimenkulün, gerçek kişiler tarafından ticari
Oysa aynı örnekte götürü gider yöntemine göre indirilebilecek faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar,
gider 9.375 TL [(72.000 - 9.500) x %15] olacaktır. Buna göre “değer artış kazancı” olarak kabul edilmektedir. Bu kazançlar
istisna ve gider indirimi sonrası kalan 53.125 TL’lik (72.000 - normal şartlarda gelir vergisine tabi olmakla birlikte miras kalan
9.500 - 9.375) matrah üzerinden 2022 gelir vergisi tarifesine ya da bağış olarak edinilen gayrimenkulün satılması halinde,
göre 9.025 TL vergi hesaplanacaktır.
kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu
değildir.
b. Konut alış bedelinin yüzde 5’i
A. Elde tutma süresi ve vergilemeye etkisi
Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün alış
bedelinin %5’i, alındığı yıldan itibaren 5 yıl süre ile gider olarak Miras veya bağış dışında edinilen (satın alınan, inşa ettirilen
düşülebilmektedir. Bu gider kalemi amortismana benzemekle vb.) gayrimenkullerin satılması durumunda kazanç üzerinden
birlikte, amortisman uygulamasından bağımsız olarak ayrıca vergi ödenmemesi için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle
dikkate alınabilir.
elde tutulmuş olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle,
4 Şubat 2023