Skip to Content
vergiresim

Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi 2021

IV. Kira gelirlerinde tevkifat (vergi kesintisi) uygulaması

A. Tevkifata tabi kira ödemeleri

Tevkifat (vergi kesintisi-stopaj), kiralamaya konu olan mal ve hakların sahiplerinin gelir vergilerinde mahsup edilmek üzere, kira ödemesi aşamasında, kiracı tarafından yapılan vergi kesintisidir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların (Bakınız Rehber’in “II/A. Gayrimenkul sermaye iradına konu mal ve haklar” başlıklı bölümü) gerçek kişiler veya Kanun’da sayılan bazı kurumlar tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi kapsamında tevkifat kapsamındadır. Bu tevkifat, kira bedelinin nakden veya hesaben (avans olarak ödemeler de dâhil) ödendiği sırada yapılır. Tevkifata tabi kira ödemelerine ilişkin bilgiler aşağıda dikkatinize sunulmaktadır:

1. Gerçek kişiler tarafından kiraya verilen gayrimenkuller

Gerçek kişiler tarafından iş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler tevkifat kapsamındadır. Tevkifat yapmak zorunda olan kişi ve kurumlar ise Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılmıştır.

Bu kişi ve kurumların, gerçek kişilere yaptıkları iş yeri kira ödemeleri üzerinden kestikleri vergiler (tevkifat); gerçek kişilerin bu gelirlerini beyan etmesi durumunda, beyannamede hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilmektedir.

Kiralanan gayrimenkulün ticari işletmenin aktifine kayıtlı olması durumunda ise ödenen kiralardan tevkifat yapılmayacaktır.

Bunun yanında gerçek kişiler tevkifat yapmak zorunda olanlar arasında sayılmadığından, gerçek kişiler tarafından diğer gerçek kişilere konut olarak kiralanan gayrimenkullere ilişkin ödenen kiralardan tevkifat yapılmamaktadır.

Diğer taraftan bir gayrimenkulün hem konut hem de iş yeri olarak kullanılıyor olması durumunda, bu gayrimenkul için ödenen kira bedelinin tamamı üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması gerektiği unutulmamalıdır.

2. Vakıflar ve dernekler tarafından kiraya verilen gayrimenkuller

Gerçek kişilerin yanı sıra, dernek ve vakıflara ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemeleri de gelir vergisi tevkifatı kapsamındadır. Ancak Vakıflar Genel Müdürlüğünce yönetilen ve temsil edilen vakıflara (mazbut vakıf) yapılan kira ödemelerinden tevkifat yapılmamaktadır.

Tevkifat uygulamasında derneğin, kamuya yararlı dernek olması ya da vakfın Bakanlar Kurulunca/Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınmış bir vakıf olmasının önemi yoktur. Başka bir deyişle, mazbut vakıflar hariç, hiçbir ayrım yapılmaksızın tüm dernek veya vakıflara ödenen kira bedellerinden bu kesintinin yapılması gerekmektedir.

Aynı şekilde; sendikalar, ticaret odaları, sanayi odaları, ticaret borsaları, esnaf odaları ve bunların birlikleri ile diğer mesleki kuruluşlara ait oda ve birlikler, siyasi partiler, emekli ve yardım sandıklarına yapılan kira ödemeleri de gelir vergisi tevkifatı kapsamında bulunmaktadır.

3. Kooperatifler tarafından kiraya verilen gayrimenkuller

Kooperatiflere ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Söz konusu kira ödemeleri üzerinden yapılacak vergi kesintisinde, kooperatifin türü, mükellef veya muaf olup olmamasının bir önemi bulunmamaktadır.

4. Yabancı devletler ve uluslararası kurumlar tarafından kiraya verilen gayrimenkuller

Gelir Vergisi Kanunu uyarınca yabancı devletlere, yabancı kamu idare ve kuruluşları ile uluslararası kuruluşlara ait diplomatik statüsü bulunmayan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir.

B. Tevkifat yapmak zorunda olanlar

Ticaret şirketleri ile gerçek gelirlerini beyan etmek zorunda olan ticaret ve serbest meslek erbabı, yukarıda belirtilen gayrimenkulleri kiraladıkları durumda, nakden veya hesaben yaptıkları ödemeler üzerinden, gelir vergisi tevkifatı (vergi kesintisi-stopaj) yapmaya mecburdurlar.

Aynı şekilde; kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonlarını yönetenler ile zirai kazançlarını bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçilerin de nakden veya hesaben yaptıkları kira ödemeleri üzerinden vergi kesintisi yapmaları gerekmektedir.

Ancak sayılan kişilerin, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapma yükümlülüklerinin, ticari, zirai veya mesleki faaliyetleri kapsamında yaptıkları kiralamalarla ilgili olduğu unutulmamalıdır. Bunların, kendilerinin ve ailelerinin ikameti amacıyla, mesken olarak kiraladıkları gayrimenkuller için ödedikleri kiralar, gelir vergisi tevkifatına tabi değildir.

Diğer taraftan basit usulde vergilendirilen ticari kazanç sahibi mükellefe iş yeri olarak kiralanan gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılmadığını da hatırlatmak isteriz.

C. Tevkifat oranı

Yukarıda sayılan gayrimenkullerin, yasa uyarınca tevkifat yapmak zorunda olan kişi ve kurumlara kiralanması durumunda, ödenen kira bedelleri üzerinden %20 oranında tevkifat yapılması gerekmektedir.

Ancak bu oran 2813 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG: 31.07.2020) ile 31 Aralık 2020 tarihine kadar uygulanmak üzere %10’a düşürülmüş ve ardından çeşitli Cumhurbaşkanı Kararlarıyla uygulamanın süresi birkaç kez uzatılmış ve son olarak 4311 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG: 30.07.2021) uyarınca %10’luk stopaj 30 Eylül 2021 tarihine kadar uygulanmıştır.

Gayrimenkul sahibi adına kiracı tarafından yapılan vergi kesintileri, gayrimenkul sahibinin bu gelirleri dolayısıyla yıllık gelir vergisi beyannamesi vermesi halinde, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir.

D. Emsal kira bedeli esası kapsamında tevkifat uygulaması

GVK’nın 73. maddesinde, emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı haller (Bakınız Rehber’in “VII. Emsal kira bedeli uygulaması” başlıklı bölümü) sayılmıştır. Bunlardan ilk 3 tanesinin uygulanabilmesi için gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmesi şartı vardır. Gerçek kişilere konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerle ilgili kira ödemeleri tevkifata tabi değildir. Bu durumda gayrimenkulün, 73. maddenin ilk 3 sırasında sayılan kişilere bedelsiz veya emsal bedelden daha düşük bir bedele kiralanması durumunda tevkifat (vergi kesintisi) yapılması söz konusu olmayacaktır.

Gayrimenkulün, 4. sırada sayılan kamu kurum ve kuruluşlarına bedelsiz olarak kiraya verilmesi durumunda ise bu kurumlar tarafından kira olarak herhangi bir bedel ödenmediği için tevkifat yapılmayacaktır. Ancak gayrimenkulün sözü geçen kurum ve kuruluşlara emsal bedelden daha düşük bir bedelle kiraya verilmesi durumunda, ödenen kira bedeli üzerinden, ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir.

E. Peşin kira ödemelerinde tevkifat uygulaması

Kiracılar tarafından peşin ödenen kira bedelleri üzerinden, ödemenin yapıldığı tarihte gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekir. Kesilen bu vergiler de kiranın ödendiği döneme ilişkin olarak ertesi ay verilen muhtasar ve prim hizmet beyannamesine (MPHB) dâhil edilir.

Örnek

Bay (A) sahibi olduğu gayrimenkulü bir şirkete 2021/Ocak ayı başından geçerli olmak üzere iş yeri olarak kiraya vermiştir. Ocak başında imzalanan kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 2021 yılı için brüt 10.000 TL olarak belirlenmiş ve 5 aylık net kira bedeli (45.000 TL) Ocak 2021’de peşin olarak mal sahibine ödenmiştir.

Peşin ödenen kira bedeli üzerinden tevkifat tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

2021/Ocak-Mayıs brüt kira (10.000 x 5)

50.000

Hesaplanan tevkifat (50.000 x %10*)

5.000

Ödenen net kira bedeli (50.000-5.000)

45.000


* 3319 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG: 23.12.2020) kapsamında 01.01.2021-31.05.2021 döneminde kira stopajının oranı %10 olarak uygulanmıştır.

Kiracı şirket tarafından 5.000 TL’lik tevkifatın tamamı, 2021/Ocak dönemine ilişkin muhtasar ve prim hizmet beyannamesine (MPHB) dâhil edilmiş olmalıdır. Söz konusu beyannamenin, 2021/Şubat ayının 26’sına kadar vergi dairesine verilmiş olması ve vergilerin de aynı tarihe kadar ödenmiş olması gerekmektedir.

Mal sahibi Bay (A) ise Ocak-Mayıs/2021 dönemine ilişkin peşin tahsil ettiği kiralar ile 2021 yılına ilişkin tahsil ettiği diğer kiraların toplamını, 2022 yılının mart ayında vereceği beyannamesine dahil edecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan vergiden, yıl içerisinde kiracı şirket tarafından kesilmiş olan vergiler mahsup edilecektir.

F. Net olarak anlaşılan kira ödemelerinde tevkifat uygulaması

Kira bedelinin taraflarca vergi hariç olarak belirlendiği durumlarda gelir vergisi tevkifatı, ödenen net tutar üzerinden hesaplanmaz. Bu tutarın önce tevkifat oranına göre brütleştirilmesi, vergi kesintisinin de brüt tutar üzerinden yapılması gerekir. Net ödenen kira bedelinin brütleştirilmesinde aşağıdaki formül kullanılmaktadır:

 

 

Net tutar

Brüt tutar  =

-----------------------

 

(1 – tevkifat oranı)


Örnek

Taraflarca aylık net 4.000 TL olarak anlaşılan iş yeri kirasının, %20’lik tevkifat oranına göre brüt tutarı ve  tevkifat tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

 

  4.000

 4.000

 

Brüt kira tutarı=

------------ =

--------- =

5.000 TL

 

(1 - 0,20)

  0,80

 


Hesaplanan tevkifat = 5.000 x %20 = 1.000 TL

Tevkifat oranının %10 olarak uygulandığı dönemde ise 4.000 TL’lik net kiranın brüt tutarı ile tevkifat tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

 

 

  4.000

 4.000

 

Brüt kira tutarı=

------------ =

--------- =

4.444,44 TL

 

(1 - 0,10)

  0,90

 


Hesaplanan tevkifat = 4.444,44 x %10 = 444,44 TL

G. Gelir vergisi tevkifatının beyan ve ödeme süreleri

Kira bedeli üzerinden yapılan gelir vergisi tevkifatının (kesilen vergilerin), bağlı bulunulan vergi dairesine muhtasar ve prim hizmet beyannamesi (MPHB) ile beyan edilmesi gerekir. Ticari, zirai ve mesleki faaliyetlerinden dolayı gerçek usulde vergilendirilen gelir vergisi mükellefleri ile kurumlar vergisi mükellefleri söz konusu beyannamelerini izleyen ayın 26’sı gece yarısına kadar sistem üzerinden onaylamak suretiyle göndermek zorundadırlar.

Beyanname üzerinde gösterilen verginin de aynı süre içerisinde ödenmesi gerekmektedir. Ayın 26. gününün tatile rastlaması durumunda, beyan veya ödeme süreleri izleyen ilk iş gününe uzar.

H. Gelir vergisi tevkifatının yapılmamasında sorumluluk

Kira bedelini ödeyen (kiracı), vergi kanunları bakımından vergi sorumlusu olarak kabul edilmiştir. Bu sıfatı ona, kira ödemesi yaptığı sırada vergiyi kesme ve Kanun’da belirlenen süreler içinde vergi dairesine beyan edip yatırma sorumluluğunu yüklemektedir.

Tevkifat yapmama veya eksik yapma fiili ile sebep olunan vergi ziyaının (kaybı) sorumluluğu ve sonuçları (gecikme faizi, vergi ziyaı cezası) tamamen, kira ödemesini yapan kiracıya aittir.